樓市調控將向三四鬼談百景線城市深入 去庫存和抑過熱並行

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  近日 ,國傢統計局發佈2018年1月70個大中城市商品住宅銷售價格統計數據 。數據顯示 ,在分類調控、因城施策的房地產市場調控政策華爾街之狼電影持續作用下  ,1月70個大中城市中 ,15個熱點城市新建商品住宅銷售價格保持穩定 ,其中11個城市價格低於上年同期水平  。

  業內人士表示  ,70城市房價明顯分化  ,今年北京等一線城市房價將繼續同比下調 。同時  ,樓市調控政策將向三四線城市深入 ,抑制市場過熱 。

  一線城市房價同比由漲轉降

  國傢統計局城市司高級統計師劉建偉表示 ,2018年1月商品住宅銷售價格穩中有降  。從環比看 ,有七個城市新建商品住宅銷售價格下降  ,降幅在0.1至0.4個百分點之間;深圳、杭州和福州三個城市持平 。從同比看  ,亞洲另類國產綜合北京、天津、上海、南京、無錫等11個城市新建商品住宅銷售價格低於上年同期水平  ,降幅在0.1至3.4個百分點之間 。

  具體來看  ,在強調控下  ,深圳同比下調幅度最大  ,高達3.4%  ,無錫、福州分別同比下調2.7%、2.3% ,南京同比下調2%  ,北京、成都分別同比下調1.2%和1.3%  ,杭州、鄭州同比下調1% ,合肥同比下調0.3%  ,上海同比下調0.2%  ,天津同比下調0.1% 。

  值得一提的是  ,這是優酷時隔31個月後  ,70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比轉為下降 ,二手住宅銷售價格降幅比上月擴大0.2個百分點  。

  此外 ,易居研究院數據顯示 ,1月一二三線城市新建商品住宅價格指數同比增幅分別為-0.3%、4.9%和6.5%  。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%  ,一線城市表現由正轉負  ,二線城市和三線城市均表現為收窄  。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示  ,全國70個大中城市新建商品住宅價格指數同比增幅為-0.3%  ,結束長達31個月的持續性上漲  。

  “一線城市的數據不光沈陽取消落戶限制有慣性 ,也有影響力  。”嚴躍進認為  ,一線城市作為領頭羊  ,具有很強的信號意義  。歷史數據顯示  ,往往是一線城市先跌  ,二線和三線跟著下跌  。反彈亦然  ,一線城市終結下跌態勢 ,然後二三線城市止跌反彈  。

  三四線去庫存和抑過熱並行

  從環比來看 ,1月仍有52個城市環比上漲  。其中  ,大連、貴陽等六地環比漲幅超1% 。具體來看  ,大連環比上漲1.6%  ,昆明環比上漲1.4%  ,襄陽環比上漲1.2% ,遵義環比上漲1.1%  ,貴陽、煙臺環比上漲1% 。

  中原地產首席分析師張大偉認為  ,樓市表現與城市調控政策力度同向  。調控力度大的城市房價漲幅緩 ,調控力度最大的城市出現同比下調 。

  張大偉表示  ,部分二三線城市房價依然上漲的主要原因是調控政策分化  。從全國看 ,除瞭15個核心熱點城市外 ,其他城市雖然也密集發佈調控政策  ,但整體相對較寬松  ,對市場抑制作用弱  ,大部分城市依然以去庫存為主  。

  從不同城市看 ,2017年10月之前  ,二三線城市限價政策嚴格  ,去年11月至12月 ,部分項目沖刺年末銷售任務  ,入市供應量有所上漲 。特別是前期部分二三線城市供應少  ,入市增加提升市場活躍度 ,這也是二三線城市房價出現微漲的主要原因之一  。不過從整體看 ,漲幅明顯收窄  。

  張大偉表示  ,春節前全國房地產市場調控政策密集發佈 。截至目前  ,2018年全國房地產調控政策發佈超過40個城市與部熊貓祿祿仔凌晨直播畫面曝光門  ,發佈政策內容超過50次 。2018年樓市調控政策繼續向三四線城市蔓延  ,去庫存和抑過熱將並行  。

  日前 ,山東省淄博市建立瞭房地產市場調控聯席會議制度  ,並發文要求  ,淄博新區部分區域實施限房價、限轉讓措施  ,且淄博新區范圍內房地產用地出讓  ,要對購地資金實施審查  。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的  ,取消土地競買資格  ,並在一定時間內禁止參加土地招拍掛  。

  遼寧近日發佈《2018年住房制度改革和房地產工作要點》指出 ,2018年  ,各市要將縣城商品住宅庫存去化周期調整到22個月以下;繼續推行實物保障與租賃補貼並舉的保障模式;堅持增加實物房源與房地產去庫存相海底撈復工後漲價結合  ,發放租賃補貼與發展住房租賃市場相結合  。

  山西省大同市發佈《大同市房地產去庫存實施細則》  ,要求加強房地產用地供應管控 。新規要求  ,各縣要結合“十三五”城鎮住房發展規劃  ,科學確定商品住房及其他房地產用地的供應總量和結構 ,合理控制用地供應規模、佈局和節奏 。商品房庫存消化周期過長或在建房地產開發項目規模過大的縣  ,應在每年年初制定土地供應計劃時減少或暫停向房地產項目供地 。

  今年房價料穩中有降局部上漲

  交通銀行金融研究中心夏丹指出  ,2018年1月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同環比漲幅均有所縮窄  ,主要緣於季節性因素和融資環境的收緊  。接下來房價可能呈現總體穩中有降、重點區域局部上漲的格局  ,去通道力度加大對房地產行業的影響將持續發酵 。

  夏丹認為 ,今年春節較晚  ,該影響將在2月持續 。住房按揭貸款環境繼續收緊  。盡管新年伊始銀行新的信貸額度釋放  ,去年末排隊等候的房貸需求和新的申請相對能得到一定滿足  ,但在控制信貸規模和業務結構的嚴監管要求下  ,住房按揭貸款投放額度仍然受限  。房貸利率方面則略有上浮 ,預計後續還將繼續上漲 。

 天使與龍的輪舞 數據顯示  ,1月全國首套房貸款平均利率為5.43%  ,即基準利率1.11倍  ,較上月上升瞭0.05個百分點  ,一年來累計增長近1個百分點  。2月工農中建上調瞭廣州首套房貸利率至1.1倍  ,後續其他地區銀行房貸定價也有上調的可能 。

  “違規資金湧入樓市通道被堵  ,從源頭遏制住瞭樓市炒作之風 。”夏丹說  。

  2018年以來 ,多個監管部門共同推進房地產領域去杠桿、去通道 ,嚴控銀行信貸和信托資金違規進入樓市 。近期銀行對居民和房企違規加杠桿的產品正被集中清理 ,一些信托機構的房地產非標業務也已暫停 。清理非標業務才剛開始  ,其范圍或將繼續擴大  。

  夏丹認為  ,房價總體穩中有降的格局可能持續 ,但部分重點二三線城市商品房價格後續有局部上漲的可能  。近期不少地方通過放寬落戶條件和提供安置補貼的方式吸引人才 ,定向放松瞭住房限購政策  ,其中大多數城市如武漢、南京等二線省會城市  ,更多著眼於在長期內儲備高學歷、高技能人才  ,增強城市核心競爭力和人口吸附能力 ,完成城市化目標  。

  “2018年將是房地產長效機制建立的關鍵年份  ,在2017年調控基礎上  ,2018年建立房地產平穩健康發展的長效機制  ,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系  。在線不卡視頻同時  ,必須降低房地產的投資屬性 ,回歸居住屬性  。”張大偉說 。

原標題:樓市調控將向三四線城市深入